惠誉博华:房贷提前还款的驱动力已经转变为减少利息支出，RMBS提前还款率在第二季度创下新高。“本站编辑|曾”2023年第一季度，居民提前偿还房贷一度成为热潮，推动RMBS(抵押贷款支持证券)基础资产提前还款利率跳升。"近日，国际评级机构惠誉国际评级(Fitch Ratings)旗下惠誉博华在《透过RMBS看抵押贷款提前还款》(以下简称《报告》)报告中指出。于慧博华表示，在2023年第一季度末，其银行间RMBS提前还款率指数跃升6个百分点，至14.45%，为过去五年的最高值。在楼市复苏缓慢的背景下，提前还贷潮也使得银行的个人房贷存量面临缩水压力。自2019年以来，LPR一直处于下行区间。2022年8月，5年期LPR已降至4.30%，此后一直持平。6月20日，贷款市场报价利率(LPR)时隔9个月再次下调，1年期LPR和5年期LPR均下调10 BP。报告显示，目前我国大部分个人住房贷款采取浮动利率，因此现有个人住房贷款利率也随着LPR的下降而下降，借款人按揭贷款利息支出减少。然而，由于对未来就业稳定和收入增长缺乏信心，以及近期以银行理财产品为代表的个人投资收益普遍不及预期，部分居民在一季度获得年终奖等季节性收入时，选择利用闲置资金提前偿还房贷。值得注意的是，报告指出，在楼市景气度不佳的背景下，国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素发生了变化。提前还款的主要驱动力已经从出售抵押房产、结清贷款转变为减少利息支出。惠誉博华指出，在美国和日本等发达国家，借款人可以在抵押贷款利率下行时，向金融机构申请重新定价，用利率更低的抵押贷款取代目前的住房贷款。因此，抵押贷款市场的利率价格是驱动借款人提前偿还住房贷款的主要驱动因素之一。与上述国家不同的是，目前我国明令禁止住房贷款的抵押业务。因此，过去我国个人住房贷款提前还款的主要驱动因素是抵押房产的出售和贷款的结清，所以全额提前还款占绝大多数。惠誉博华进一步介绍，在目前楼市低迷的情况下，借款人提前还款的主要动机已经变成了减少利息支出，首套个人住房贷款的利息支出可以用来抵扣个人所得税。很多符合条件的借款人在提前还款的同时会预留一定额度的房贷用于扣税，所以全额提前还款的比例可能已经大幅下降，部分可能已经提前还款。”尽管2023年第一季度银行间RMBS提前还款率指数已达到近五年来的最高水平，但这波提前还款热潮的主要推动因素并未发生明显变化。居民对未来就业稳定和收入增长信心不足，普遍可获得的投资收益仍处于历史较低水平。预计短期内部分居民仍会采取防御性家庭理财策略，减少贷款和投资。“报告预测，RMBS的提前还款率可能在第二季度创下新高。除上述因素外，报告还提到，由于提前还款的居民较多，部分银行提前还款申请积压，从提交提前还款申请到实际扣款存在时间间隔，部分原因是第一季度年终奖等季节性收入提前还款，最终的实际数据表现在将延迟到第二季度。惠誉博华认为，上述原因将使RMBS基础资产的提前偿付率在二季度创下新高，但此轮提前偿付率的上升是阶段性表现。随着经济复苏，导致此轮提前还款潮的因素将逐渐消退，提前还款率最终将回归长期平均水平。在提前偿付率对RMBS交易的影响方面，报告指出，基础资产提前偿付率的提高将对RMBS产生双重影响:一方面，优先级证券的信用增级将加快。由于我国个人住房贷款违约率较低，一般情况下，RMBS发行后，随着优先级证券本金的摊销，优先级证券的信用增级(以下简称“ce”)自然会提高。随着提前偿付率的提高，资产池的本金将提前收回，这将加速偿还顺序最高的优先级证券的本金支付，从而促进优先级证券获得的ce加速增长，优先级证券将获得更多保障。另一方面也不利于超额利差的积累，投资者也将面临更高的再投资风险。交易累积的超额利差会减少。目前国内大部分RMBS交易资产池的加权平均利率高于证券的加权平均利率，交易期间会积累超额利差。在弥补了违约资产后，超额的利差可以用来支付证券的本金，从而形成超额抵押。所有证券支付后，剩余金额将成为次级证券投资者的收入。提前偿付率的大幅提高，加速了资产池和证券本金的衰减，压缩了超额利差。提前还款率的提高除了降低每个回收期的超额利差外，还会缩短交易的持续时间，降低交易生命周期内累积的超额利差，导致次级证券投资者最终收益的下降。但对于少数在高利率时期发行的RMBS交易，资产池利率与证券利率倒挂，资产池利息收入不足以支付证券利息和其他税费支出，需要用资产池本金收入弥补差额，产生负超额抵押。对于这些交易，提高提前还款利率后，资产池和证券本金的加速衰减有利于缓解利率倒挂，对优先级证券的增信水平和二级投资者的收益产生积极影响。在投资者风险方面，惠誉博华介绍，在中国发行的RMBS证券结构大致可以分为两类:一是全部采用手工摊销；二是计划摊销和场外摊销相结合。无论结构如何，至少会保留一个超额摊销的优先证券，以吸收提前还款的风险。当提前偿付率上升时，持有最高等级摊余证券的投资者将首先面临再投资风险，进而影响持有较低偿付顺序摊余证券的投资者。极端情况下，如果提前偿付率超过一定水平，或者长期居高不下，将优先偿付摊余证券。根据大多数交易的结构，计划摊销的证券将转换为摊销证券，并进入加速偿还状态。此时，持有摊余证券的投资者也将面临再投资的风险。对此，惠誉博华认为，目前国内RMBS证券的结构设计较为稳健，超摊证券本金占比较大，可以提供相当程度的风险缓冲，出现上述极端情景的可能性较小。预计这种提前还款热潮不会给计划摊销证券的投资者带来再投资风险，但过度摊销证券的投资者将面临更高的再投资风险。
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